Xuân Mai là đơn vị có năng lực thi công tốt nhưng khi thị trường bất động sản bùng nổ, công ty đầu tư dàn trải và nhiều dự án ở phía Nam thiếu tính pháp lý nên không triển khai được. Bên cạnh đó, do không lường hết được những khó khăn trong quản trị cơ hội cũng như dòng tiền, khi chính sách về nhà đất thay đổi, tín dụng bị thắt chặt, Xuân Mai rơi vào tình trạng mất cân đối tạm thời.
Việc đánh giá khách hàng mua nhà theo tiêu chí nhà giá rẻ trước đây cũng không phù hợp (thời chen nhau xếp hàng, đặt gạch mới có suất mua nhà), đi kèm với chính sách tiếp thị, bán hàng… chưa kịp đổi mới càng làm công ty khó khăn. Chưa hết, thị trường địa ốc đóng băng từ năm 2011 là một cú sốc với nhiều công ty, trong đó có Xuân Mai. Nhưng đó là những điều nhiều người nhìn thấy từ bên ngoài.
Năm 2013, khi đến Xuân Mai và làm việc với ban lãnh đạo, cũng như nhân viên công ty, tôi lại thấy một câu chuyện rất khác.
Đây là một công ty có bề dày lịch sử, gắn liền với sự phát triển của miền Bắc. Nhiều lãnh đạo cấp cao đã từng công tác tại đây như anh Nguyễn Thế Thảo (nguyên Chủ tịch thành phố Hà Nội), anh Nguyễn Trần Nam (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng)… Công ty có ban lãnh đạo có chuyên môn tốt, đam mê công việc. Đặc biệt, họ là những người khát khao đóng góp cho xã hội bằng những công trình có chất lượng. Ngay lúc đó, tôi đã tin là một công ty với truyền thống và những con người như vậy chỉ gặp khó khăn tạm thời mà thôi.
Thực tế Xuân Mai là công ty mạnh về xây dựng kết cấu theo công nghệ bê tông dự ứng lực tiền chế, tuy nhiên giá trị của hạng mục này chiếm tỷ lệ không cao so với tổng mức đầu tư của một dự án. Khi thi công kết cấu, công ty vẫn phải duy trì một bộ máy vận hành theo suốt dự án với chi phí khá cao. Trong khi chỉ cần đồng bộ công tác thiết kế, điện nước, nội thất… nhân sự không thêm nhiều mà hiệu quả tăng lên rõ rệt.
Vì vậy, HĐQT quyết tâm đi theo định hướng trở thành tổng thầu EPC chuyên nghiệp trên cơ sở tiếp tục đầu tư và phát huy thế mạnh về công nghệ, cải tiến quy trình quản lý, và sự tự tin đã quay trở lại.
Bên cạnh đó, việc dừng triển khai các dự án không đầy đủ pháp lý và đưa ra biện pháp xử lý quyết liệt cũng góp phần cải thiện hiệu quả kinh doanh. Sau 2 năm thua lỗ, năm 2014, XMC có lãi trở lại với lợi nhuận hợp nhất đạt 91 tỷ đồng (cao nhất trong lịch sử công ty đến thời điểm đó – PV); năm 2015 là 65,8 tỷ đồng và 2016 là 98 tỷ đồng.
Rất nhiều người vẫn nói, làm công nhân ngành xây dựng là nghề thiếu chuyên nghiệp nhất hiện nay. Từ thành thị tới nông thôn, không có mấy người muốn nghề nghiệp lâu dài của mình là công nhân xây dựng. Hầu hết đều xác định đây là công việc thời vụ nên họ không được tổ chức tốt, đi theo tổ đội trong xóm làng, đến mùa vụ hay có việc là về quê, không có tính chuyên nghệp.
Do xác định là công việc mùa vụ nên họ không chịu học tập về kỹ thuật, chuyên môn, an toàn, cũng như tác phong lề lối làm việc, không gắn bó chặt chẽ với công ty, rất dễ nghỉ việc. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng khiến năng suất lao động ngành xây dựng nói chung rất thấp.
Ở Xuân Mai, chúng tôi không muốn tiếp tục thấy tình trạng đó. Việc tổ chức bộ máy chuyên nghiệp, được hỗ trợ bởi định hướng công nghệ sẽ giúp XMC tạo nên sự khác biệt. Với công nghệ lắp tấm tường Acotec, chúng tôi sẽ không phải xây, trát với các tòa nhà cao tầng và nhân lực tại chỗ có thể giảm tới 70% bởi hầu hết các công việc đã được thực hiện trong nhà máy. Cũng nhờ đó, năng suất lao động tăng cao và các yếu tố vệ sinh môi trường, an toàn trong thi công cũng được đảm bảo. Hiện tại, khi thi công phần kết cấu, Xuân Mai chỉ mất 5 ngày/tầng và sau khi cất nóc tòa nhà 5 tháng là có thể bàn giao được căn hộ.
Để làm được điều này, các công nhân của Xuân Mai phải được đào tạo bài bản, kỹ lưỡng với các hình thức thi công mới chứ không thể là tổ đội xóm làng như trước. Lao động có kỹ năng, được đào tạo và trả thu nhập tốt sẽ khiến công nhân gắn bó hơn với công việc và định hướng chuyên nghiệp. Việc giảm giá thành xây dựng của Xuân Mai sẽ có được nhờ công nghệ và đào tạo nhiều công nhân chuyên nghiệp chứ không tăng việc sử dụng lao động phổ thông.
Ở Singapore hay một số nước phát triển khác, Nhà nước có quy định hạn chế tối đa các công việc sử dụng nhân sự tại chỗ ở công trường. Có nước chỉ cho phép 10% công việc xây lắp được thực hiện tại công trường, còn lại phải chuẩn bị trước trong nhà máy. Đó là giấc mơ của Xuân Mai: chúng tôi muốn trở thành một tổng thầu hàng đầu Việt Nam với những công trường sạch sẽ, an toàn, sử dụng nhiều công nghệ, ít người.
Là công ty đầu tiên xây dựng bán sản phẩm “nhà cho người thu nhập thấp” tại Hà Nội, Xuân Mai đã thành công với hàng loạt dự án như: cụm chung cư Ngô Thì Nhậm; cụm chung cư Kiến Hưng, Hà Đông; cụm chung cư Xuân Mai, thị xã Xuân Mai; cụm chung cư Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc; cụm chung cư Bửu Long, Biên Hòa… Tuy nhiên, Xuân Mai từng gặp rắc rối không nhỏ khi triển khai các dự án ở phía Nam. Giờ đây, các dự án mà Xuân Mai đầu tư đều đảm bảo về pháp lý theo quy định.
Khi tiếp tục đầu tư vào các dự án bất động sản, chúng tôi quyết định chọn một định hướng an toàn, hợp với mình: Nhà thương mại giá trung bình. Với mức giá trung bình khoảng 18 triệu đồng/m2 cho những căn nhà từ 50-100 m2 (chủ yếu là 65m2), các sản phẩm của chúng tôi được bàn giao rất nhanh chóng. Như dự án Xuân Mai Sparks Tower, chúng tôi bàn giao hết sạch 800 căn chỉ trong vòng một tháng. Hay như, dự án CT2 Tô Hiệu trước đây cũng tương tự, bàn giao 550 căn hộ chỉ trong vòng 1 tháng.
Trong chuỗi giá trị của một sản phẩm xây dựng Xuân Mai có thể thực hiện gần như toàn bộ từ thiết kế đến thi công, giá trị các công việc do Xuân Mai thực hiện đã đạt đến trên 90% giá trị tại công trường. Vừa là tổng thầu EPC vừa là chủ đầu tư nên chúng tôi có thể kiểm soát tốt hơn giá thành cũng như tiến độ (thường bàn giao sớm hơn cam kết). Nhờ đã có lợi nhuận từ phần xây lắp, sản xuất vật liệu, chúng tôi giảm bớt lợi nhuận từ bán nhà để đem tới mức giá tốt nhất cho khách hàng.
Ngoài ra, nhờ việc sở hữu một công ty quản lý bất động sản hoạt động phi lợi nhuận, chúng tôi có thể chăm sóc, kiểm soát tốt việc vận hành các dự án đã bàn giao cho khách hàng. Những tòa nhà đó là bộ mặt, là thương hiệu của chúng tôi khi giới thiệu với đối tác và những khách hàng dự án khác nên việc vận hành không thể trục trặc được.
Những dự án được định vị cao cấp là do vị trí đẹp, thiết kế phù hợp với các tiện ích vượt trội còn về chất lượng xây dựng đều phải đảm bảo như nhau. Với Xuân Mai ngay cả khi xây những tòa nhà giá rẻ, chất lượng tốt là mục tiêu cao nhất chúng tôi phải đạt được.
Chúng tôi không tiếc tiền khi đầu tư vào thiết bị cơ bản sử dụng hàng ngày. Toàn bộ các khu vệ sinh, chậu rửa, vòi nước, vòi sen… ở căn hộ giá rẻ đều là của Toto (Nhật Bản) và được lắp đặt, ốp lát rất cẩn thận. Bên cạnh đó, các khu đô thị đều được trang bị hệ thống thang máy tốc độ cao, số lượng thang đảm bảo mật độ tiêu chuẩn và thường xuyên được bảo dưỡng tốt để đảm bảo cư dân đi lại thuận tiện nhất.
Khi Xuân Mai thay đổi cổ đông lớn, nhiều người đã nghĩ tới một cuộc “thay máu” hoặc xáo trộn lớn trong ban điều hành cũng như HĐQT khi tái cấu trúc công ty. Thế nhưng, điều đó không xảy ra. HĐQT chỉ bổ sung thêm người để tăng cường khả năng định hướng và quản trị tài chính, giám sát thực hiện… chứ con người của Xuân Mai gần như giữ nguyên toàn bộ. Tất cả cán bộ chủ chốt đều ở lại. Ở Xuân Mai, tâm huyết và chuyên môn của mọi người rất cao. Họ là những con người tử tế.
Tôi là một người may mắn! Khi về Xuân Mai, tôi thấy mình rất hợp với khẩu hiệu của công ty: “Góp những điều giản dị, tạo niềm tin vững bền”. Văn hóa của Xuân Mai là kiên trì đi theo con đường mang lại giá trị cho xã hội bằng những điều giản dị. Chúng tôi rất mong muốn nối tiếp truyền thống của những thế hệ đi trước và đóng góp thêm cho xã hội những điều giản dị mới.
Khi Xuân Mai tái cấu trúc, công ty xin hủy niêm yết, giá cổ phiếu chỉ còn khoảng 6.900 đồng (thời đỉnh cao là 50.000 đồng). Giờ đây, nội lực của công ty đã khác lúc đó rất nhiều. Năm 2015 và 2016, Xuân Mai đều chia cổ tức bằng tiền mặt 10%. Cuối năm 2016 khi tăng vốn điều lệ từ 300 lên 400 tỷ đồng, chúng tôi chỉ thông báo là các cổ đông đều đồng thuận và việc tăng vốn rất thuận lợi.
Hiện tại, vốn chủ sở hữu của Xuân Mai ở mức gần 500 tỷ đồng và công ty dự kiến sẽ tăng vốn điều lệ lên 500 tỷ đồng trong năm 2017 để phù hợp với việc mở rộng kinh doanh. Theo dự kiến, chúng tôi sẽ niêm yết trở lại sau năm 2018 nhưng chỉ khi vốn chủ sở hữu đạt trên 1.000 tỷ đồng và gấp ít nhất 2 lần so với vốn điều lệ. Xuân Mai không muốn trở lại sàn chứng khoán khi chưa chứng minh được giá trị của mình.
Nguồn: cafef.vn
